空き家を放置するリスク 固定資産税・特定空き家指定の注意点
2026年07月11日 22:05
空き家を放置するリスク
固定資産税・特定空き家指定の注意点
相続した実家や、誰も住まなくなった家を空き家のまま放置すると、建物の劣化だけでなく、固定資産税の負担、防犯、近隣トラブル、行政からの指導などにつながるおそれがあります。
特に管理状態が悪化した空き家は、「特定空家等」や「管理不全空家等」として自治体から指導・勧告を受ける可能性があります。空き家になったら、放置せず、売却・賃貸・解体・適切な管理のいずれかを早めに検討することが大切です。
空き家を放置すると起こること
人が住まなくなった家は、換気や掃除、修繕が行われなくなり、想像以上に早く傷みが進むことがあります。
小さな雨漏りや設備の不具合を放置すると、柱や床、壁の腐食、カビの発生などにつながり、将来売却や賃貸をする際の費用が大きくなる場合もあります。
放置による主なリスク
雨漏り、腐食、シロアリ被害など建物の劣化
庭木や雑草の繁茂
害虫・害獣の発生
不法侵入や不法投棄
放火や火災のリスク
台風・地震などでの屋根材、外壁、塀の破損
郵便物やチラシの放置による防犯上の不安
近隣からの苦情やトラブル
売却・賃貸・解体時の費用増加
固定資産税などの維持費が継続する
空き家は「使っていないから費用がかからない」と考えがちですが、所有している限り、税金や管理費、修繕費などの負担は続きます。
固定資産税は空き家でもかかる
空き家であっても、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税や都市計画税がかかります。
さらに、住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合に「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。
住宅用地の特例とは？
住宅が建っている土地には、面積に応じて税負担を軽減する特例があります。
一般的には、住宅1戸につき200平方メートルまでの部分は「小規模住宅用地」とされ、土地の固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1になる仕組みです。
200平方メートルを超える部分は「一般住宅用地」とされ、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2を目安に軽減されます。
ただし、実際の税額は土地の評価額、自治体、都市計画税の対象地域かどうかなどによって変わります。詳しい内容は、固定資産税の納税通知書や自治体の資産税担当窓口で確認しましょう。
特定空家等に指定されるとどうなる？
空き家の状態が悪く、周囲に悪影響を及ぼすおそれがある場合、自治体は「特定空家等」と判断することがあります。
特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある空き家、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家、適切に管理されていないことで景観を損なっている空き家、周辺の生活環境を守るために放置が不適切と判断される空き家などを指します。
特定空家等として問題になりやすい状態
建物が傾いている、柱や屋根が傷んでいる
外壁や屋根材が落下するおそれがある
窓や扉が壊れ、不法侵入されやすい
雑草や庭木が道路・隣地にはみ出している
ごみが放置され、悪臭や害虫が発生している
塀や門が崩れそうになっている
周辺の景観を著しく損ねている
放火や倒壊など、近隣への危険が高い
「誰も住んでいない」だけで、すぐに特定空家等になるわけではありません。しかし、管理が不十分で危険や迷惑が生じる状態になれば、行政の対象となる可能性があります。
指導・勧告・命令までの流れ
自治体は、空き家の状態を確認したうえで、所有者などへ助言や指導を行うことがあります。
改善が見られず、状態が悪化している場合には、より強い措置に進む可能性があります。
一般的な対応の流れ
自治体による現地確認・所有者調査
所有者などへの助言・指導
改善を求める勧告
必要に応じた命令
命令に従わない場合の公表や行政代執行
すべての空き家が同じ手順で進むわけではありませんが、自治体から通知が届いた場合は、放置せず、内容を確認して早めに対応することが重要です。
勧告を受けると固定資産税が上がる可能性
特定空家等に対する勧告を受けた場合、住宅用地の特例が適用されなくなる可能性があります。
その結果、土地にかかる固定資産税の負担が大きくなることがあります。小規模住宅用地の特例が外れると、土地部分の固定資産税が大幅に上がるケースもあるため注意が必要です。
また、管理不全の状態にある空き家についても、自治体から勧告を受けた場合には、住宅用地特例の対象外となる仕組みが設けられています。
空き家を放置して建物が傷んでから対応するよりも、管理・売却・賃貸・解体などを早めに検討するほうが、結果として負担を抑えられる場合があります。
管理不全空家等にも注意
特定空家等になる前の段階でも、放置すれば将来特定空家等になるおそれがある空き家は、「管理不全空家等」として自治体から指導の対象となる可能性があります。
たとえば、窓が割れたまま、庭木が大きく道路へはみ出している、外壁が傷み始めている、敷地内にごみがたまっているといった状態は、早めの対策が必要です。
管理不全空家等についても、自治体から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れる可能性があります。
「まだ倒壊しそうではないから大丈夫」と考えるのではなく、傷みが軽いうちに管理や修繕を進めることが大切です。
空き家を適切に管理する方法
すぐに売却や解体ができない場合でも、定期的に空き家を管理することで、劣化や近隣トラブルのリスクを減らせます。
定期的に行いたい管理
月1回程度を目安に建物の状態を確認する
窓を開けて換気する
通水して排水管の状態を確認する
郵便物やチラシを回収する
庭木の剪定、草刈りを行う
雨漏り、外壁、屋根、塀の傷みを確認する
害虫・害獣の発生を確認する
敷地内に不法投棄がないか確認する
施錠や窓の状態を確認する
火災保険の補償内容を確認する
近隣へ連絡先を伝えておく
遠方に住んでいて定期的な訪問が難しい場合は、親族と分担したり、空き家管理サービスを利用したりすることも検討しましょう。
空き家の今後の選択肢
実家が空き家になった場合、主な選択肢は「売却」「賃貸」「解体」「維持・管理」です。
どの方法が適しているかは、建物の状態、立地、相続人の状況、維持費、家族の希望などによって異なります。
空き家の状況によっては、自治体の空き家バンク、補助制度、管理制度などが利用できる場合もあります。制度の内容や条件は地域によって異なるため、自治体へ確認してみましょう。
解体する前に考えたいこと
建物が古くなった場合、「すぐに解体したほうがよい」と考える方もいるかもしれません。
しかし、建物を解体すると住宅用地の特例が受けられなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。また、解体費用や土地の活用方法も検討する必要があります。
解体前に確認したいこと
建物の状態と修繕費の見込み
解体費用と見積もり内容
解体後の土地の固定資産税
土地を売却・駐車場・賃貸などに活用できるか
相続登記や所有者の状況
境界や接道の状況
近隣への説明や工事車両の出入り
家の中に残っている遺品や不用品の整理
解体を決める前に、不動産会社、解体業者、自治体窓口などへ相談し、複数の視点から検討すると安心です。
相続登記も早めに確認する
実家が故人名義のままになっている場合は、相続登記について確認が必要です。
相続登記をしないまま時間が経つと、相続人が増えたり、連絡が取れない相続人が出てきたりして、売却や活用の話し合いが難しくなることがあります。
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています。正当な理由なく申請しない場合には、過料の対象となる可能性もあるため、早めに司法書士などへ相談しましょう。
まとめ
空き家を放置すると、建物の劣化、防犯・防災上のリスク、近隣トラブル、固定資産税などの維持費につながります。
管理状態が悪化すると、特定空家等や管理不全空家等として自治体から指導・勧告を受け、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が大きく上がる可能性もあります。
実家が空き家になったら、まずは相続人で今後の方針を話し合い、建物と土地の状態、名義、荷物、税金を確認しましょう。すぐに売却や解体をしない場合でも、定期的な管理を続け、早めに専門家や自治体へ相談することが大切です。
【この記事の監修者】
監修：カエルリユース 野瀬 諭司
遺品整理士認定協会認定 遺品整理士
遺品整理士認定協会認定の遺品整理士として、岡山県で遺品整理・生前整理・実家じまいのお手伝いをしています。 遺品整理は、品物を片付けるだけではなく、ご家族の思い出やお気持ちにも向き合う大切な時間です。
「何から始めればよいか分からない」「自分たちだけでは難しい」と感じたときは、お気軽にご相談ください。
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